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Où vivent les grandes fortunes immobilières ?

Données 2 juin 2022 https://www.inegalites.fr/Ou-vivent-les-grandes-fortunes-immobilieres - Reproduction interdite

Dans quelles communes vivent les ménages les plus fortunés ? Quelles villes comptent la plus forte proportion de grandes fortunes dans leur population ? Les deux classements de l’Observatoire des inégalités dessinent une géographie de la propriété immobilière très haut de gamme.

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Pour connaitre les communes où vivent les personnes les plus fortunées, on dispose d’une seule source : les données de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de la Direction générale des Finances publiques [1]. Ne sont pris en compte que les ménages qui disposent d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. On n’observe donc ici qu’une partie du patrimoine, et encore seulement dans les plus grandes communes : pour des raisons de secret statistique, les communes qui abritent moins de 50 redevables ne sont pas divulguées.

Au total, selon ces données pour 2020, le patrimoine moyen des grandes fortunes immobilières oscille entre 1,8 million d’euros à Menton dans les Alpes-Maritimes et 3,3 millions d’euros dans le 7e arrondissement parisien, là où il est le plus élevé. Le 7e arrondissement de Paris arrive en effet en tête de notre classement des 20 villes (ou arrondissements) où résident les plus grandes fortunes. Logique : le prix du mètre carré des logements y est de 15 000 à 18 000 euros : un studio de 20 m2 coûte près de 350 000 euros, soit trois fois le patrimoine net médian des Français. En seconde position, se place de manière plus surprenante la ville de Beauvais dans l’Oise, avec un patrimoine moyen de 3,1 millions d’euros. Attention : on y compte seulement 61 contribuables soumis à l’IFI, contre près de 4 200 dans le 7e arrondissement de Paris. Quelques richissimes propriétaires font monter la moyenne des grosses fortunes dans cette ville de l’Oise. Palaiseau (Essonne) se classe troisième, tout juste derrière, avec trois millions d’euros de patrimoine moyen pour les ménages redevables de l’IFI. Il s’agit bien de patrimoines moyens. Dans ces territoires, on compterait des fortunes bien plus élevées si l’on pouvait notamment y intégrer le capital hors immobilier.

Les 20 villes où vivent les plus grandes fortunes soumises à l’impôt sur la fortune immobilière
Commune ou arrondissement
Département
Nombre de redevables
Patrimoine moyen en millions d'euros
Paris 7e arrondissementParis4 1663,3
BeauvaisOise613,1
PalaiseauEssonne553,0
Paris 8e arrondissementParis2 1692,9
CannesAlpes-Maritimes6582,9
Paris 6e arrondissementParis2 7392,9
Paris 16e arrondissementParis9 0302,9
Neuilly-sur-SeineHauts-de-Seine3 566 2,9
Nogent-sur-MarneVal-de-Marne3142,8
GrasseAlpes-Maritimes1262,8
Paris 1e arrondissementParis5392,8
CompiègneOise1002,8
BriveCorrèze592,8
Paris 4e arrondissementParis8722,8
Paris 18e arrondissementParis8232,6
Paris 3e arrondissementParis7782,6
ColmarHaut-Rhin902,5
Saint-MandéVal-de-Marne4192,5
Mandelieu-la-NapouleAlpes-Maritimes1162,5
Le BouscatGironde1972,5
Villes ou arrondissements de plus de 20 000 habitants ayant plus de 50 redevables à l’IFI (hors Monaco). Lecture : le patrimoine moyen des grandes fortunes soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est de 3,3 millions d’euros dans le 7e arrondissement de Paris.
Source : Direction générale des Finances publiques – Données 2020 – © Observatoire des inégalités

Dans notre classement des 20 villes ou arrondissements où le patrimoine moyen des ménages redevables de l’IFI est le plus élevé, huit arrondissements de Paris, et des communes environnantes de la capitale comme Palaiseau (91), Neuilly-sur-Seine (92), Nogent-sur-Marne (94), ou encore Saint-Mandé (94) occupent la majorité des places. Mais des communes des Hauts-de-France, Beauvais et Compiègne, apparaissent aussi dans ce classement, tout comme des villes telles que Cannes, Grasse et Mandelieu-la-Napoule dans les Alpes-Maritimes où les redevables de l’IFI disposent d’un patrimoine moyen de 2,7 millions d’euros. Brive (Corrèze), Colmar (Haut-Rhin), ou encore Le Bouscat (Gironde), avec une fortune immobilière équivalente à 2,6 millions d’euros en moyenne, font également partie de ce top 20.

Dans quelles villes se concentrent les grandes fortunes ?

Le patrimoine moyen par ménage ne nous dit rien sur le nombre de ces redevables par territoire. Pour approcher ce qui pourrait s’apparenter à une « densité de patrimoines élevés », nous avons rapporté le nombre de contribuables soumis à l’IFI à la population (plus précisément au nombre de ménages fiscaux) de chaque ville ou arrondissement, et nous avons établi un nouveau classement.

Les 20 villes où vivent le plus grand nombre de ménages soumis à l’impôt sur la fortune immobilière
Commune ou arrondissement
Département
Nombre de contribuables IFI pour 1 000 ménages fiscaux
Patrimoine moyen en millions d'euros
Nombre de redevables
Paris 7e arrondissementParis1723,34 166
Paris 6e arrondissementParis1472,92 739
Neuilly-sur-SeineHauts-de-Seine1312,93 566
Paris 8e arrondissementParis1242,92 169
Paris 16e arrondissementParis1212,99 030
Paris 5e arrondissementParis642,51 663
Paris 1e arrondissementParis642,8539
Paris 4e arrondissementParis612,8872
Saint-CloudHauts-de-Seine502,4625
Paris 17e arrondissementParis452,53 746
Saint-MandéVal-de-Marne442,5419
Paris 3e arrondissementParis432,6778
Paris 9e arrondissementParis402,3 1 183
VersaillesYvelines342,31 230
Saint-Germain-en-LayeYvelines342,2612
Boulogne-Billancourt Hauts-de-Seine332,31 846
Paris 15e arrondissementParis292,33 239
SèvresHauts-de-Seine282,1261
Paris 14e arrondissementParis282,31 793
Paris 2e arrondissementParis262,4310
Villes ou arrondissements de plus de 20 000 habitants ayant plus de 50 redevables à l’IFI (hors Monaco). Lecture : le 7e arrondissement de Paris compte 172 redevables de l’IFI pour 1 000 ménages fiscaux.
Source : Direction générale des Finances publiques – Données 2020 – © Observatoire des inégalités

Sans surprise, les 20 territoires qui comptent le plus de ces contribuables fortunés sont tous situés en Île-de-France. C’est dans le 7e arrondissement de Paris qu’ils sont les plus nombreux : 172 contribuables pour 1 000 ménages fiscaux sont soumis à l’IFI. Suivent ensuite les 6e, 8e et 16e arrondissements parisiens, ainsi que Neuilly-sur-Seine, où l’on dénombre de 120 à 150 redevables de cet impôt, sur 1 000 ménages. Au passage, c’est dans le 16e arrondissement de Paris que l’on observe le nombre le plus élevé de contribuables imposés à l’IFI (9 000 ménages). Le 2e arrondissement de la capitale ferme la marche de ce top 20 avec 26 redevables de l’IFI pour 1 000 ménages fiscaux, alors que leur patrimoine moyen (2,4 millions d’euros) n’a pas grand-chose à envier aux villes où résident le plus de grosses fortunes.

Beauvais, en deuxième position de notre premier classement, n’apparaît pas ici car la ville compte certes de très riches propriétaires, mais ils sont peu nombreux par rapport à la population de la ville : seulement 2,5 redevables pour 1 000 ménages. Idem pour toutes les villes de province. La carte de la densité des fortunes en France recoupe celle des arrondissements cossus de Paris et des banlieues franciliennes les plus aisées (Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne ou Saint-Mandé). Ces territoires dessinent une géographie de la propriété immobilière très haut de gamme, des villas et des appartements luxueux. Ils sont logiquement les mêmes que ceux où les revenus sont les plus élevés pour deux raisons : d’une part, le prix de l’immobilier y est considérable et, d’autre part, ces hauts niveaux de vie permettent d’accumuler dans le temps un patrimoine immobilier très important.

Photo / © Ignatius Wooster - Fotolia.com


[1Ces chiffres ne portent que sur les villes de plus de 20 000 habitants ayant plus de 50 foyers soumis à l’IFI.


Date de première rédaction le 21 janvier 2014.
© Tous droits réservés - Observatoire des inégalités - (voir les modalités des droits de reproduction)

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