Pour connaitre les communes où vivent les personnes les plus fortunées, on dispose d’une seule source : les données de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de la Direction générale des Finances publiques [1]. Ne sont pris en compte que les ménages qui disposent d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. On n’observe donc ici qu’une partie du patrimoine, et encore seulement dans les plus grandes communes : pour des raisons de secret statistique, les communes qui abritent moins de 50 redevables ne sont pas divulguées.

Au total, selon ces données pour 2020, le patrimoine moyen des grandes fortunes immobilières oscille entre 1,8 million d’euros à Menton dans les Alpes-Maritimes et 3,3 millions d’euros dans le 7^e arrondissement parisien, là où il est le plus élevé. Le 7^e arrondissement de Paris arrive en effet en tête de notre classement des 20 villes (ou arrondissements) où résident les plus grandes fortunes. Logique : le prix du mètre carré des logements y est de 15 000 à 18 000 euros : un studio de 20 m² coûte près de 350 000 euros, soit trois fois le patrimoine net médian des Français. En seconde position, se place de manière plus surprenante la ville de Beauvais dans l’Oise, avec un patrimoine moyen de 3,1 millions d’euros. Attention : on y compte seulement 61 contribuables soumis à l’IFI, contre près de 4 200 dans le 7^e arrondissement de Paris. Quelques richissimes propriétaires font monter la moyenne des grosses fortunes dans cette ville de l’Oise. Palaiseau (Essonne) se classe troisième, tout juste derrière, avec trois millions d’euros de patrimoine moyen pour les ménages redevables de l’IFI. Il s’agit bien de patrimoines moyens. Dans ces territoires, on compterait des fortunes bien plus élevées si l’on pouvait notamment y intégrer le capital hors immobilier.

Dans notre classement des 20 villes ou arrondissements où le patrimoine moyen des ménages redevables de l’IFI est le plus élevé, huit arrondissements de Paris, et des communes environnantes de la capitale comme Palaiseau (91), Neuilly-sur-Seine (92), Nogent-sur-Marne (94), ou encore Saint-Mandé (94) occupent la majorité des places. Mais des communes des Hauts-de-France, Beauvais et Compiègne, apparaissent aussi dans ce classement, tout comme des villes telles que Cannes, Grasse et Mandelieu-la-Napoule dans les Alpes-Maritimes où les redevables de l’IFI disposent d’un patrimoine moyen de 2,7 millions d’euros. Brive (Corrèze), Colmar (Haut-Rhin), ou encore Le Bouscat (Gironde), avec une fortune immobilière équivalente à 2,6 millions d’euros en moyenne, font également partie de ce top 20.

Dans quelles villes se concentrent les grandes fortunes ?

Le patrimoine moyen par ménage ne nous dit rien sur le nombre de ces redevables par territoire. Pour approcher ce qui pourrait s’apparenter à une « densité de patrimoines élevés », nous avons rapporté le nombre de contribuables soumis à l’IFI à la population (plus précisément au nombre de ménages fiscaux) de chaque ville ou arrondissement, et nous avons établi un nouveau classement.

Sans surprise, les 20 territoires qui comptent le plus de ces contribuables fortunés sont tous situés en Île-de-France. C’est dans le 7^e arrondissement de Paris qu’ils sont les plus nombreux : 172 contribuables pour 1 000 ménages fiscaux sont soumis à l’IFI. Suivent ensuite les 6^e, 8^e et 16^e arrondissements parisiens, ainsi que Neuilly-sur-Seine, où l’on dénombre de 120 à 150 redevables de cet impôt, sur 1 000 ménages. Au passage, c’est dans le 16^e arrondissement de Paris que l’on observe le nombre le plus élevé de contribuables imposés à l’IFI (9 000 ménages). Le 2^e arrondissement de la capitale ferme la marche de ce top 20 avec 26 redevables de l’IFI pour 1 000 ménages fiscaux, alors que leur patrimoine moyen (2,4 millions d’euros) n’a pas grand-chose à envier aux villes où résident le plus de grosses fortunes.

Beauvais, en deuxième position de notre premier classement, n’apparaît pas ici car la ville compte certes de très riches propriétaires, mais ils sont peu nombreux par rapport à la population de la ville : seulement 2,5 redevables pour 1 000 ménages. Idem pour toutes les villes de province. La carte de la densité des fortunes en France recoupe celle des arrondissements cossus de Paris et des banlieues franciliennes les plus aisées (Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne ou Saint-Mandé). Ces territoires dessinent une géographie de la propriété immobilière très haut de gamme, des villas et des appartements luxueux. Ils sont logiquement les mêmes que ceux où les revenus sont les plus élevés pour deux raisons : d’une part, le prix de l’immobilier y est considérable et, d’autre part, ces hauts niveaux de vie permettent d’accumuler dans le temps un patrimoine immobilier très important.

Photo / © Ignatius Wooster - Fotolia.com

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