Pour connaître les communes où vivent les personnes les plus fortunées, on dispose d’une seule source : les données de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de la Direction générale des Finances publiques. Ne sont pris en compte que les ménages qui disposent d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros [1]. On n’observe donc ici qu’une partie du patrimoine, et encore, seulement dans les plus grandes communes : pour des raisons de secret statistique, les villes qui abritent moins de 50 foyers soumis à l’IFI ne sont pas divulguées dans les sources utilisées.

Selon ces données pour 2024, le patrimoine moyen des grandes fortunes immobilières se situe entre 1,8 million d’euros à Houilles, dans les Yvelines, et 3,7 millions d’euros au Gosier à la Guadeloupe, où il est le plus élevé. Cette commune ne compte que 65 ménages redevables de l’IFI, mais témoigne des immenses inégalités en outre-mer. Dans notre classement des 20 villes (ou arrondissements) où résident les plus grandes fortunes, on trouve aussi Fort-de-France à la Martinique, avec un patrimoine immobilier moyen pour les plus fortunés de 2,9 millions d’euros, et Saint-Denis à La Réunion (2,6 millions d’euros).

Le 7^e arrondissement de Paris, qui arrive en deuxième position, concentre des fortunes bien plus nombreuses : y résident plus de 4 500 foyers imposés sur leur fortune immobilière, pour un patrimoine moyen de 3,6 millions d’euros. Logique : le prix du mètre carré des logements y est de 14 000 à 17 000 euros. Un studio de 20 m² y coûte près de 350 000 euros. Le haut de notre classement comporte les autres arrondissements de l’ouest parisien (6^e, 16^e, 8^e), de même que leur commune voisine des Hauts-de-Seine, Neuilly-sur-Seine, tandis que les arrondissements centraux (4^e, 1^er et 3^e) abritent des ménages redevables dont le patrimoine immobilier atteint un peu moins de trois millions d’euros en moyenne.

D’autres villes sont plus surprenantes dans ce classement. Cannes et sa voisine Mandelieu-la-Napoule appartiennent aux destinations de villégiature attractives pour les retraités aisés, où le prix de l’immobilier est très élevé. Beauvais dans l’Oise, Brive-la-Gaillarde en Corrèze et Arras dans le Pas-de-Calais affichent un patrimoine moyen imposé à l’IFI de trois millions d’euros environ. Seules quelques dizaines de foyers fiscaux locaux détiennent de telles fortunes. Palaiseau (Essonne) se classe neuvième. Dans l’Ouest parisien notamment, on compterait des fortunes bien plus élevées si l’on pouvait y intégrer le capital non immobilier.

Où se concentrent les grandes fortunes ?

Pour nous approcher de ce qui pourrait s’apparenter à une « densité de patrimoines élevés » des territoires, nous avons rapporté le nombre de contribuables soumis à l’IFI à la population (plus précisément au nombre de ménages fiscaux) de chaque ville ou arrondissement, et nous avons établi un nouveau classement.

Les grandes fortunes immobilières sont les plus fréquentes dans le 7^e arrondissement de Paris : 19 % des ménages sont redevables de l’IFI, soit près d’un foyer sur cinq. Suivent ensuite les 6^e, 8^e et 16^e arrondissements parisiens, ainsi que Neuilly-sur-Seine, où l’on dénombre de 13 % à 18 % de redevables de l’IFI. Au passage, c’est dans le 16^e arrondissement de Paris que l’on observe le nombre le plus élevé de ces redevables (plus de 10 000 ménages). Ils sont également environ 4 000 dans le 17^e, ainsi que dans le 15^e, mais représentent « seulement » 2 % à 3 % de la population de ces arrondissements.

En dehors de Biarritz, l’ensemble des communes de ce classement se situent en Île-de-France. La carte de la densité des fortunes en France recoupe celle des arrondissements cossus de Paris et des banlieues franciliennes les plus aisées (Neuilly-sur-Seine, Saint-Cloud, Saint-Mandé, etc.). Ces territoires dessinent une géographie de la propriété immobilière très haut de gamme, faite de villas et d’appartements luxueux. Ils coïncident logiquement avec les territoires où les revenus sont les plus hauts pour deux raisons : d’une part, le prix de l’immobilier y est très élevé et, d’autre part, ces hauts niveaux de revenus permettent d’accumuler dans le temps un patrimoine immobilier très important.

Photo / CC Jovan Vasilijevic

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